רכישת דירה מקבלן

רכישת דירה, בין אם מדובר ברכישת דירה מקבלן ובין אם מדובר ברכישת דירה יד שנייה, היא ככל הנראה העסקה החשובה ביותר שתבצעו במהלך חייכם.
זו העסקה שבה תשקיעו את מרב כספכם, הכסף שחסכתם וספרתם במשך שנים ארוכות.
זו הדרך שלכם להגשים את החלום לבית, להקים משפחה או לשדרג את איכות החיים שלכם, ואתם רוצים לוודא שמדובר בעסקה בטוחה.
שיקול דעת, הבנה של הצעדים הנדרשים מכם ובדיקה יסודית של העסקה, כל אלה עלולים לחסוך לכם הפתעות בהמשך הדרך, וכמובן את עוגמת הנפש.

בחירת אזור מגורים

בשנים האחרונות, על רקע הגידול באוכלוסייה והמצוקה בנדל"ן, יוצאים לדרך פרויקטים נדל"ניים רבים. רכישת דירה מקבלן היא רכישה של דירה חדשה "מהניילונים", כזו שלפניה איש עדיין לא גר. פעמים רבות הרכישה מתבצעת "על הנייר", כלומר לפני שהפרויקט בכלל יצא לדרך, בשלב השיווק שלו לציבור. כל אלו מצריכים בדיקות קפדניות, ידע, הבנה וניסיון של עורך דין לענייני מקרקעין, ועל כך נרחיב בהמשך. אולם לפני כן, בטרם ניגש לעסקה עצמה, חשוב לדעת כיצד לבחור את מיקומה של הדירה. בשל משמעותה העסקית והכספית של עסקת נדל"ן, איננו מבצעים אותה מדי יום, וגם לא מדי שנה. אנחנו רוכשים דירה פעמים ספורות, ואולי רק פעם אחת בחיינו. לכן, המיקום הוא קריטי ומשמעותי להיום וגם למחר. על כן, בחירת אזור המגורים צריך לקחת בחשבון את ההווה אך גם את העתיד.

אילו שיקולים עלינו לקחת בחשבון בבחירת אזור המגורים?

עו"ד לוי: "לכל אדם, זוג, או תא משפחתי ישנם הצרכים הספציפיים בעבורם. במעגל החיצוני של השיקולים צריך לבחור במיקום שהוא מתאים לרצונות שלנו, מקום שבו אנחנו רוצים למשל לגדל את ילדינו, וגם לצרכים שלנו מבחינת מקום העבודה, מגורי המשפחה הרחוקה יותר וכדומה. במעגל הפנימי יותר, אנחנו מסתכלים על שיקולים של מענה לצרכים היומיומיים שלנו.
האם יש באזור מוסדות ציבוריים שיספקו לנו השירות הנדרש, כמו קופות חולים ובנקים? האם יש באזור מוסדות חינוך טובים, המתאימים לעקרונות שלנו? האם מוסדות החינוך קרובים למקום המגורים הנבחר? והשאלה הזו נוגעת גם לשנים הקרובות וגם לשנים הבאות, החל מגן הילדים ועד לבית ספר תיכון. מעבר לכך, איזו אוכלוסייה מתגוררת באזור שבו אנו מעוניינים לרכוש את הדירה?".

יש עוד שיקולים לעתיד לגבי בחירת אזור המגורים?

עו"ד לוי: "מומלץ לבדוק אם מתוכננת בנייה נוספת באזור, האם מתוכנן כביש, מרכז מסחרי או בית עלמין?
חשוב לדעת מה התוכניות העתידיות באזור כולו וגם האם יש מקורות רעש באזור הדירה כמו כביש ראשי, שדה תעופה סמוך ועוד".

אורית לוי רכישת דירה מקבלן

בחירת דירה

לאחר בחירת האזור תוך בחינת השיקולים הנדרשים והצרכים הייחודיים, מגיע שלב בחירת הדירה. כאמור, מדובר בדירה שתשמש אתכם לאורך זמן ועליה לעמוד בצרכים המשתנים של התא המשפחתי לאורך זמן.

מה חשוב לקחת בחשבון לפני בחירת הדירה?

עו"ד לוי: "ישנם גורמים רבים שיש לקחת בחשבון, כמו מיקום הדירה בבניין, כיווני האוויר, הגודל, התכנון הפנימי והחיצוני כמו גם סביבת הבניין. במידה והדירה נרכשת עם גינה או גג צריך לבדוק שאין באותם שטחים מתקנים ששייכים לדיירים אחרים. במקרים רבים רוכשים גם מחסן וחניה וצריך לוודא היכן אלו ממוקמים והאם הם לא מרוחקים מדי.
אלו רק חלק מהנושאים, ויש להם חשיבות גדולה והשפעה על איכות החיים של הרוכשים. צריך לשים לב, במיוחד כשמדובר בדירות בפרויקטים שטרם נבנו כי פרט לבדיקת עורך דין, יחווה את דעתו על מבנה הדירה גם אדריכל".  

לפני רכישת דירה מקבלן – שלב הבדיקות

רבים טועים לחשוב כי המשמעות של רכישת דירה מקבלן היא עסקה בטוחה ופשוטה, אך אין זה כך. תמיד יש לבדוק, להטיל ספק וכמובן לאפשר לעורך דין מטעמכם לבצע את כלל הבדיקות הרלוונטיות המקדימות שיאשרו כי מדובר בעסקה הנכונה בעבורכם.

יש לוודא שהדירה נבנית על ידי קבלן הרשום בפנקס הקבלנים. על המוכר להציג רישיון של הקבלן המבצע ויש לוודא כי מדובר ברישיון בתוקף. הרישיון מציין את הסיווג של הקבלן ועלינו לוודא כי הפרויקט נבנה בהתאם לסיווג המקצועי והכספי של הקבלן.

הקפידו לבקר במבנים אחרים שאותם הקבלן בנה, על מנת להתרשם מרמת הבנייה והגימור ועל מנת לשמוע את חוות הדעת של מי שכבר רכשו ממנו דירה. לא פעם קבלנים אינם עומדים בלוחות הזמנים למסירת דירות או שמתגלים ליקויים לאחר המעבר לדירה, והמלצות של רוכשים קודמים יכולים להאיר על אופן התנהלות הקבלן שבו בחרתם.

עורך דין מטעמכם יוודא כי הקרקע שעליה נבנה הבניין היא בבעלות המוכר או באישור הדיירים כאשר מדובר בפרויקט התחדשות עירונית. עורך הדין גם יוודא שאין על הקרקע שעבודים או עיקולים ויוציא לבדיקה את נסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

גם מול הרשויות המקומיות יש לבחון היתרים, לוודא כי היתר הבנייה ניתן כדין ובהתאם למידע שקיבלתם מהקבלן.

בנוסף, יש לבדוק את האיתנות הפיננסית של הקבלן או החברה הקבלנית. האם יש לה בטוחות? האם היא נחשבת לחברה יציבה פיננסית? עורך הדין מטעמכם יבצע את הבדיקות הללו, ולכם מומלץ גם "לחקור" את החברה דרך רוכשים קודמים, דיווחים באינטרנט וכדומה.

שלב הרכישה

החוזה הראשון בין הקבלן לבין הרוכש נקרא "זיכרון דברים", אך גם אם השם נשמע לא מחייב, מדובר בחוזה לכל דבר ועניין וביטולו עלול לעורר קשיים משפטיים ולגרור תשלום פיצויים לקבלן. לאחר החתימה על זיכרון הדברים, יגיע שלב החוזה והחתימה עליו.

אילו מסמכים מצורפים לחוזה המכר

עו"ד לוי: "על פי חוק המכר, חובה על הקבלן לצרף לחוזה הרכישה את המפרט הטכני של הדירה, את תוכנית קומת הדירה, תוכנית המגרש והוראות תחזוקה למערכות ולחומרי הגימור בדירה. שימו לב, שלא לגשת ולחתום על חוזה מכר ללא ייצוג משפטי של עורך דין המתמחה בעסקאות נדל"ן.
חוזה המכר הוא חוזה מפורט הכתוב בשפה משפטית ו'נדל"נית', כך שמי שאינו מעורה ומנוסה בתחום, לא יוכל לוודא שהאינטרסים שלכם נשמרים כיאות. זכרו כי את החוזה מטעמו של הקבלן ניסחה סוללת עורכי הדין מטעמו ואתם לא רוצים למצוא את עצמכם בעמדת נחיתות.
יש לשים לב, כמו בכל חוזה, לאותיות הקטנות, לדברים הנסתרים. מה קורה אם אתם מעוניינים לבצע שינויים בדירה? האם המחיר כולל את החניה ואת המחסן? מה לגבי חיבור הבניין למערכת החשמל, מים, גז וטלפון? מהן התוכניות של הקבלן לגבי הגינה המשותפת של הבניין, ובכלל לגבי הרכוש המשותף?
כמובן, גם המחיר ראוי לתשומת לב. המחיר הנקוב בחוזה חייב להיות סופי ולכלול גם את הסכומים הנלווים לעסקה. יש לקחת בחשבון שינויים מהשנה האחרונה לגבי חוק המכר ולוודא שהחוזה מעודכן בהתאם".

מהם השינויים בחוק המכר?

עו"ד לוי: "ראשית נקבע כי התמורה לא צמודה במלואה למדד. כלומר, התשלום של 20 אחוז ראשונים צמוד למדד, אך מעבר לאחוז זה, רק חצי מהתמורה תהיה צמודה למדד. בנוסף, המדינה מנסה להיאבק בתופעה המרגיזה של איחור במסירת דירות מטעם קבלנים ועל כן ייצרה מנגנון פיצוי למי קיבל את דירתו באיחור. בחודשים האחרונים שונה והוגדל גובה הפיצוי שהקונה זכאי לו במידה ויש איחור".

"יש לוודא שבחוזה המכר יש תאריך מסירה מוגדר של הדירה. במידה והמוכר איחר במסירת הדירה מעבר לחודשיים מהתאריך שנקבע בחוזה, עליו לפצות את הרוכש בעבור חודשי האיחור, כולל החודשיים המותרים לאיחור על פי החוק. הפיצוי יחושב חודש בחודשו לפי שווי של 150% משכר דירה המשולם בדירה דומה. מנגנון הפיצוי קובע עוד כי לאחר 8 חודשי פיצוי, סכום הפיצוי יורד ל-25% משווי שכר הדירה".

זהו? בזאת הסתיים הליך רכישת דירה מקבלן?

עו"ד לוי: "בשלב זה כבר רואים את הסוף, אך יש עוד דרך לעשות. לאחר קבלת הדירה ישנה תקופת בדק שבה הקבלן מחויב בתיקון ליקויים, אם ישנם. שימו לב שאינכם חותמים על סעיף חוזה שקובע כי עצם קבלת הדירה משמעה כי הדירה במצב תקין. בנוסף לבדיקת הליקויים יש לוודא רישום בטאבו וכמובן לשלם את המיסים כנדרש".

Facebook
Twitter
LinkedIn
דילוג לתוכן