עסקאות נדל"ן הן מהעסקאות החשובות והמרכזיות בחייו של אדם. מדובר בצומת מרכזי בדרכו, בעסקה הכוללת לא מעט כסף, והרבה מונח על הכף. על כן, זה אך ברור כי בעת ביצוע עסקת נדל"ן עלינו להצטייד בעורך דין.
במאמר זה נפרט כיצד נבחר עורך דין למכירת דירה, כזה שיגן על האינטרסים שלכם וידאג כי ביצוע המכירה (או הרכישה) יתנהל על הצד הטוב ביותר.
על חשיבות המקצועיות בעורך דין למכירת דירה
בעולם עריכת הדין ישנם תחומים ותתי תחומים רבים: עורך דין לענייני משפחה, עורך דין להליכים פליליים, עורך דין המתמחה במקרקעין ועוד. מן הסתם, בעת בחירת עורך דין למכירת דירה, עלינו לבחור בעורך דין שההתמחות שלו היא בעסקאות נדל"ן, במכירה וברכישות נדל"ן.
ביצוע עסקת נדל"ן מחייב מומחיות בנושא מכמה היבטים שונים, כמו החוזה עליו נחתום, שטח הדירה והבעלות עליה, ענייני מיסוי, עניינים מוניציפליים ועוד. כפי שציינו, מדובר בעסקה בהיקף לא מבוטל של כסף, וממנה נובעות הרגישויות השונות. על מנת שלא לשים את הכסף על קרן הצבי, ועל מנת שלא יקרה מצב שבו תישארו ללא הכסף וללא הדירה במקרה הרע, או תמצאו עצמכם מסובכים מול רשויות המס במקרה רע לא פחות, חשוב לבצע את העסקה הזו כמו שצריך, וכמובן שעל פי חוק.
לעורכי הדין המתמחים במכירת בתים ישנה הבנה מעמיקה של דיני החוזים, הם בקיאים בהיטלי המס השונים שיש לשלם כחלק מביצוע העסקה, והם בעלי הבנה בנבכי חוקי המקרקעין בישראל.
האם פנייה לעו"ד שאינו בקיא בתחום הנדל"ן עלולה להזיק לרוכש או למוכר?
עו"ד אורית לוי: "לא פעם אני שומעת על רוכשים או מוכרים שפנו לאינטרנט לקבל הכוונה או קיבלו ייעוץ ממי שאינו מתמחה בתחום הנדל"ן. בעיני מדובר בסיכון של ממש, בפרט כשמדובר על סכומי כסף גדולים.
עבור רובנו הדירה, בין אם אנו מוכרים אותה ובין אם אנו קונים אותה, היא הנכס העיקרי שלנו. אנחנו רוצים לשמור עליו ולא לאבד אותו חלילה. אנחנו גם לא רוצים למצוא את עצמנו בעמדת נחיתות, אלא להיכנס לכל ההליך כשהאינטרסים שלנו נשמרים במלואם.
רכישת דירה אולי מתחילה בזיכרון דברים, או בחוזה בין המוכר לבין הקונה, אך היא הרבה מעבר לכך והיא מצריכה ידע, הבנה, מקצועיות וניסיון.
כל עסקה בשוק הנדל"ן היא מארג מורכב של משתנים משפטיים וביורוקרטיים, מה שהופך את הליווי המשפטי והמקצועי של עורכי דין המתמחים בתחום זה – להכרחי.
עורכי דין יכולים לספק שירותים יקרי ערך כמו בדיקת רישומי נכס לאימות זהות המוכר והנכס, בדיקת חובות לרשויות, בדיקת תיקי בנייה ותחשיבי מס (במכירה – מס שבח, ברכישה – מס רכישה).
התפקיד של עורך הדין לא מסתיים בכך, ועליו להקפיד על רישומים בטאבו, כולל הערות אזהרה על הקרקע, מזכרי הבנות וחוזה המכר.
פנייה לעורך דין שאינו בקיא בתחום כמוה כנטילת סיכון משמעותי שלא לצורך. אתם משקיעים ברכישה או במכירת דירה, תשקיעו גם בעורך הדין שילווה את העסקה.
אני עורכת דין עם ניסיון של למעלה מ-30 שנה ובעלת תואר הנדסאית לאדריכלות. בכל מקרה שבו אני מייצגת, אני רואה עד כמה המקצועיות והמומחיות שרכשתי מסייעים לשלמות העסקה, ועד כמה אלה תורמים לאינטרסים של הלקוחות שלי".
הסתמכו על המלצות
עורך דין טוב, וזה נכון לכל תחום, הוא זה שצובר לזכותו לקוחות מרוצים. רבים מהם ממליצים לחבריהם או לבני משפחתם להיעזר בשירותיו. בימינו, בו כלל המידע מונח לפנינו בעולם הווירטואלי, ניתן גם לקבל המלצות נוספות משם. ויחד עם זאת, יש לציין, כי עורך דין המתאים לאדם מסוים, לאו דווקא יתאים לאחר. על כן יש חשיבות בפגישה הראשונית עם עורך הדין על מנת לבחון את התקשורת עמו.
על חשיבות התקשורת בין עורך הדין ללקוח
עסקאות נדל"ן – מכירת דירה או רכישת דירה – הן עסקאות מורכבות שלעיתים אורכות זמן, ושלבים מסוימים וקבועים. היא אינה עסקה של רגע, של מפגש מהיר עם עורך דין והחתמה על טפסים. מדובר בתהליך מורכב הכולל משא ומתן עם מספר גורמים, בהם הרוכש או הקונה, בירוקרטיה מול רשויות המס והרשויות המוניציפליות ועוד. על כן, הקשר בין עורך הדין לבין הלקוח הוא משמעותי ביותר. בין השניים נבנית מערכת יחסים מסוימת, אף אם היא נוגעת רק לעסקת נדל"ן, ועליה להישען על אמון, הבנה ובעיקר על תקשורת טובה.
מהו הערך המוסף של תקשורת טובה בין עורך הדין ללקוח?
עו"ד אורית לוי: "ראשית מדובר בביטחון ובשלווה של הלקוח. לקוח שמקבל הסברים, שמרגיש שדואגים לו, לדירה שלו, לכסף שלו, נכנס לעסקה הזו, שעלולה להיות מטלטלת, מלחיצה ומפחידה, כשהוא מרגיש בטוח. הוא יודע שהאדם שעומד לצידו, זה שדואג לחוזה המכר, למסים, לבירוקרטיה, הוא כאן כדי לדאוג לו, וזה הבדל עצום.
עסקת נדל"ן היא אולי מהלך עסקי, כסף תמורת נכס, אך בסופו של דבר מדובר בצעד רגשי של שני הצדדים. זה מלחיץ ומפחיד ואנחנו דואגים לעתיד שלנו. כשיש קשר טוב בין עורך הדין ללקוח, כשיש הבנה ביניהם, והבנה של צרכי הלקוח, מרבית החששות נמוגים ואנחנו יכולים להיכנס לעסקה מתוך עמדה של כוח.
במשרד שלנו אנחנו מאמינים שההתקשרות עם הלקוחות מבוססת על בחירה הדדית ועל קשר אישי, בצד מקצוענות ממוקדת מטרה. אנחנו מאמינים כי עורך- דין טוב, כמו כל בעל מקצוע טוב, לא מחליפים.
אנחנו רואים את התוצאות בכך שמרבית הלקוחות שלנו הינם לקוחות-חוזרים או כאלו שהופנו מפה- לאוזן וההתקשרויות הינן לטווח ארוך".
יחס אישי ושמירה על האינטרסים
מערכת היחסים בין עורך דין לבין הלקוח נשענת על תקשורת טובה, אבל גם על יחס אישי.
"בבחירת עורך דין אנחנו רוצים", אומרת עו"ד לוי, "עו"ד שיתן לנו יחס אישי, שילווה אותנו בסבלנות ובאדיבות לכל אורך הדרך, בין אם היא ארוכה או קצרה.
אנחנו לא רוצים עורך דין שיפגוש אותנו פעם אחת ויעביר אותנו להמשך הטיפול לאחרון המתמחים במשרד.
העסקה הזו חשובה ואנחנו רוצים ליווי ויחס אישי.
כששואלים את הלקוחות שלנו מדוע הם חוזרים אלינו שוב ושוב, פרט לשביעות הרצון מהאופן שבו טיפלנו בעסקה, הם מציינים את היחס האישי. עורך דין טוב הוא מעבר למקצועיות שלו, ולשמירה על האינטרסים של הלקוח, זה גם הבנת הלקוח ובכדי להבין אותו צריך לפנות לו את המקום שלו הוא ראוי. אני מאמינה שהלקוח יודע לזהות את זה ושבסוף הדרך זהו נדבך עיקרי בשביעות הרצון שלו".
מה תפקידו של עורך דין מכירת דירה?
עו"ד לוי: "ישנם שלבים שונים בביצוע מכירת דירה, כמובן שלעורך דין מכירת דירה יש תפקיד בכלל השלבים.
בשלב הראשון על המוכר לבדוק את המצב המשפטי של הנכס – בדיקת נסח טאבו כדי לוודא שהמוכר אכן רשום כבעל הנכס, בדיקת שעבודים על הנכס וכו'.
בשלב השני נעשית בדיקה של מס שבח. בעת מכירת דירה מוטל על המוכר לשלם מס שבח, מדובר באחוז מסוים מרווח ההון שמקבל המוכר על הנכס.
תפקידו של עורך הדין, בין השאר, הוא לבחון מהו מס השבח במקרה המסוים ולבדוק האם ניתן לקבל פטור מהתשלום או הטבה כזו או אחרת.
היטל נוסף שיהיה על המוכר לשלם הוא היטל השבחה, אם כי לא בכל המקרים. זהו מס נוסף שיש ויוטל במקרים שבהם אושרו הקלות בנייה או זכויות בנייה נוספות בזמן הבעלות על הדירה.
תפקידו של עורך דין מכירת דירה הוא גם לבדוק האם נעשו בדירה שימושים חורגים או שקיימות בדירה תוספות בנייה לא חוקיות כמו סגירת מרפסת ללא היתר, ולהסדיר את הנושא הזה.
בדיקה נוספת נוגעת למשכנתא, סילוקה ומחיקה מהרישום על הנכס".
עד עכשיו דיברנו על בדיקות שנעשות לפני המכירה, מה הלאה?
עו"ד לוי: "אמרנו שעסקת מכירה היא מורכבת, ועד כה ביצענו רק את הבדיקות המקדימות. השלב הבא הוא עריכת חוזה המכר מול הרוכשים הפוטנציאליים, קביעה של לוח תשלומים, מנגנוני הגנה שונים כמו פיצוי מוסכם במקרה של הפרת חוזה וכו'".
עו"ד אורית לוי בעלת ניסיון של יותר מ-30 שנה בעריכת דין והיא מתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין. במסגרת תפקידה היא משמשת כיועצת משפטית פנימית של חברה קבלנית מובילה, וחברת ועדת קנין ומקרקעין בלשכת עוה"ד, מחוז ת"א. העובדה כי היא הנדסאית אדריכלות מוסמכת מאפשרת לה להבין ולרדת לדקויות הרבות בכלל עסקאות הנדל"ן, על כל סוגיהן.